“三重住房体系”缺了两条腿

　　主持人：那么，一个理想的、健康的房地产市场应该是什么样的？有没有一个比较理想的模式？

　　任志强：这个市场在我们的23号文件，在进行第一次住房制度改革的时候就说得很清楚，建立“三重住房体系”。一种是有钱人的住房体系，中高收入人群用市场化的方法、用商品房来解决住房，到目前为止，我们的商品房总量，从建设总量上大概占总量的35%，但是实际上真正属于商品房大概只有25%，因为另外有10%可能是拆迁或者说回迁，或者说房改。因为我们在房改的时候有一部分是用商品房进行房改，这个比例是很小的。但是现在恨不得所有的人都在关心这25%的商品房份额。

　　主持人：另外两类不注重了。

　　任志强：商品房每年的生产量只占城市家庭户数的3%，但是恨不得所有人都挤到这3%里去，因此都对商品房房价不满。还有另外两条路，政策保障性的，比如说两限房，比如说经济适用住房的管理政策，还有一类是廉租房的政策，假如这三条腿是同步进行的，也许今天不会有这么多的矛盾。但是我们缺了两条腿。

　　北京土著宁愿等着被拆迁，也不愿意申请租金补贴的原因

　　主持人：为什么缺？

　　任志强：财政分家以后，地方政府没有那么多钱或者没有那么多能力去解决这个保障性的问题，其实解决保障性的问题我们也算过，一个城市里头真正符合廉租房标准的大概不超过家庭户数的1.5%，北京的钱就花不完。一个是有些老百姓具备条件，但是他不去申请，比如说他在胡同里住的是很贫穷的一个地方，但是他在胡同里可以开一个小门脸去卖茶叶蛋，或者他可以修自行车或者可以擦皮鞋，但是我们政府希望把他集中到一个廉租房的好房子里头去以后，这些谋生手段全都没了，本来他的孩子可以就近上学，他可以来回接送，但是到了新区以后他没有办法解决这些问题。

　　所以北京有一个叫租金补贴的方式完全可以完全覆盖了，可是很多人不去申请，一旦申请之后他就要搬走，他就失去了这样一些条件。特别是当这个地区拆迁的时候他就可以发财了，所以他宁愿等着被拆迁，也不愿意去申请住房租金补贴。这种情况在北京这几年之中已经占到了一个相当大的比例。我们原来登记是74000户，这个比例是非常低的，政府完全有条件可以百分之百解决。

　　所以解决廉租房的最低收入家庭和困难户，对各级政府来说都不是最大的困难。我们2007年有一个文件叫“应保尽保”，这部分“应保尽保”只有少数比较贫穷的城市，有财政上的问题，大多数的城市都不存在问题。

　　核心的是中间这个夹心层，政府应该承担百分之百的廉租房的保证，但是政府也不甘心对有钱人或者是有一部分钱的人花那么大的代价实施帮助，所以在经济适用房中出了很多很多问题。我们可以看到深圳的经济适用住房的车库里停的几乎全是好车。

　　主持人：我们知道北京有好多面积高达250平米的经济适用房。

　　任志强：这个问题非常非常严重，所以政府的资源没有用到了应该解决的人的头上。我们可以看到二战之后发达国家走过的一个过程，大部分国家都开始实施砖头补贴，但是他们在初期砖头补贴之后，就是二战之后很多房子都垮了，所以他们不得不用砖头补贴的办法让他们先盖房子，先有一个地方安居，住下来。但是后来改成了人头补贴，人头补贴在政府收入公开透明的前提下，要远远比现在的办法更好。

　　没有超越权利和利益的部门来调整各个部门之间的利益关系问题

　　任志强： 我们也可以看到我们在长沙、常州等等一些城市已经实现了人头补贴，就是对最困难户给你的是几万块钱，五万块钱，八万块钱或者是多少钱的补贴，它是根据地价和造价算出来的，补贴之后你用这个钱买商品房，我一次性永远给你解决了，他没有建这个经济性住房。

　　结果他在土地获得的收益用于补贴，比把这个土地浪费掉或者是这个土地白给了，把这个产权转移了，因为经济适用房是一种财产权利的转移。然后在卖的时候政府要收回来一部分权益，可是那个是一个滞后过程，也可能是五年或者是十年，还有偷税漏税的可能，远远不如用人头补贴的方式解决更好。

　　还有一部分夹心层，在英国等国家都实现了局部产权的一种做法，也就是我们这一届人大会上新提出的住房保证法有一个共有产权的概念，其实在英国二战之后都已经实现过了。我们在2001年的时候就已经向政府提出了刚才我说的一系列的办法，从砖头补贴向人头补贴过渡。也包括公租房，市场化的租赁住房去解决，我们都提出了一些看法，但是2001年提出的时候，也许我们的政府还没有正确认识这些问题，也许他还在一个政策的摸索和试验过程当中，到现在还没有找到一个科学和合理的解决办法。当然这和地方政府之间，国务院的各个部门之间的权利之争也有一定关系。两会中住房建设部的副部长提出的我们没有调控的工具，实际上就是指各个部门，各个政府部门之间的权利分配和利益分配问题。

　　我们说改革最终是一个利益调整的结果，如果利益不能得到调整的话，这个改革进行不下去，所有的措施可能都是失败的措施。最终一定要回到去调节这些部门利益矛盾问题。比如最近许小年又提出重新建设国家体制改革委员，他就是要跨越所有的利益部门，去调整这个利益格局。之前有个体改委，后来这个国家体改委被降格为发改委，融入到利益部门里去了，利益部门就会把改革的问题放在后一位，而把利益的部位放在前一位。所以这几年改革大家都认为倒退的现象其中一个重要原因就是没有超越权利和利益的部门来调整各个部门之间的利益关系问题。

　　主持人：也就是说各个部门其实动力都是不足，因为它不可能放弃自己本身有的利益。

　　任志强：这就和地方政府希望房价越来越高，地价越来越高一样。因为他可以有更多的钱去花，去解决自己存在的各种各样的问题。