2008年的市场下滑是政府的调控措施不当造成的恶性下滑

　　主持人：我们再回到一个比较现实的问题，比如说去年的时候整个金融危机，房产市场低迷，但是到去年年底却出现一个急剧的扭转，背后的支撑力是什么？2010年房价可能会是什么样的情况？

　　任志强：我不认为中国的房地产出现2008年的下滑是因为金融危机。我认为它是07年底第二套住房的信贷制度和我们“两防”制度造成的。防止过热，防止通胀。

　　这是07年11月份中央经济工作会议报告提出了“两防”，后来改成了“一防一控”，又改成了“救市”。08年的下滑本来就是我们中国政府的一些调控措施不当而造成的一些恶性下滑，比如说他们在用政策抑制需求，打击需求，抑制需求需求就没有办法爆发出来，09年就开始释放需求。我们说有很多救市政策，降低利率，降低税费等等等等。

　　09年被抑制了一年多的消费需求爆发出来了。所以我们09年才看到了，大家不是没钱，不是没有消费欲望。09年的价格也高于08年，为什么大家还买呢？也不是因为价格问题，很明显，它是因为我们的政策问题、导向问题。所以09年我们和其他国家都不一样的就是大家有很多的钱去买车，有很多的钱去买房子。而其他的国家看不到有这么多人买车，这么多人买房子，就是因为我们的需求原来就存在，无非就是被我们摁下去，你手一松，摁到水里的葫芦一定会反弹起来。我们08年就是摁得太深了，09年反弹的力度就会很大。

　　我们可以明显的看到住房市场在2009年得到了一个巨大的恢复，当然和中央的四万亿投资有关系。我们的发改委认为四万亿投资没有进入到房地产里去，可是我们有大量的征地，有大量的拆迁，征地和拆迁一定会转移到房地产市场中，变成一种投资，它仍然使房地产市场有很高的增长的过程。城镇化也在去年特别提出来，今年的文件中还在强调加速城镇化，本来我们的城镇化就落后了世界几十年的时间，所以它仍然会在有条件的情况下被爆发出来。所以去年我们会看到需求是正常的一个发展过程中，尤其是被减免税费激发出来以后更加加剧了。

　　恐慌性购房，因为我们的政策在刺激消费的同时没有刺激生产

　　主持人：年底这种恐慌性的购房其实是不正常的。

　　任志强：恐慌性的购房，其实我们在年初就判断出来了，它是因为我们并没有出台刺激投资的政策。去年我们的房产投资只有十六点几的增长率，比固定资产投资要多10多个百分点。我们的政策在刺激消费的同时没有在刺激生产。包括我们十大产业政策，很多政策都没有刺激住房市场的增长。我们去年的开工在北京来说都是下降的，竣工也没有太多的增长。我们虽然去年全国的开复工略有增长，但是和销售对比也是下降的，因为销售增长太快了，如果投资没有上来就一定会出现恐慌，因为供应量在逐渐减小，所以房价就会出现一种爆炸或者是持续稳定的上涨的一个过程。

　　不解决城乡二元结构问题，中国是发展不起来的

　　主持人：最近潘石屹写过一篇文章，他说“一个行业如果集中太多的钱，就相当于一个人得了癌症”，他是讲地产行业，您对这个怎么看？

　　任志强：我不认为他的看法是对的。我认为资金向某一个行业集中要看一个国家的发展阶段。我们在1978年改革之前已经处于全世界恒定的一种阶段，那个时候我们的城市住房人均是3.6平方米。邓小平当时很重要的就是要加大居民住房的建设速度。朱镕基时代又再一次看到了我们的城市化率远远低于全世界平均水平的，即使到了今天，我们45%到46%的城市化率也低于世界平均水平的49%。如果中国不解决根本上的城乡两元结构的问题的话，中国是发展不起来的。所以中国一定要彻底解决城市化率。

　　二战之后，全世界大部分国家都在二战之后迅速的完成了低成本的城市化率。比如说我们的亚洲四小龙，四小虎他们都是在二战之后，在人均GDP1000美元左右的时候已经实现了城市化率65%到70%，中国最大的问题是前30年没有实现高速的城市化率，而且做了很多是“去城市化”的事情。

　　主持人：所以，有人判断中国的房地产还会有20多年的黄金时期，还有四亿多农民要进城，要是这样的话，是不是要更多的发展二、三线城市？

　　任志强：这就是我刚才说的“十二五”规划中应该对哪些城市发展的人口，能居住多少人，解决多少城市化率的问题做一个统一的规划，目前为止我们还没有做。千万人口以上要有40多个，中国现在千万级以上的城市还不足以满足4亿人的容量，虽然我们已经有很多很多的千万级人口的城市。同样，如果按现在660个城市，没有新的城市增加的话，也就是说，在每个城市身上最少要增加100万到200万人口，或者大城市要增加一千万到两千万人口才能容纳下来。否则这三、四亿农民是没有地方呆的，但是我们到目前为止既没有这样的城市规划，也没有这样的资源配置。这样的资源配置就是我要在这个城市增加一千万人口，我要配这些土地，到现在十二五规划还不能把这个问题提到议事日程的话，可能我们多少年之内都会出现人口和土地资源矛盾问题。

　　要打破农村的土地限制情况

　　主持人：人口和土地资源的矛盾不解决，房价就更不用说了，一定是比现在更高。

　　任志强：所以我们的住建部长特别提到20年都有压力，就是因为我们有巨大的城市化需求。我们中国不能实现65%到70%的城市化率的话，要想解决城乡二元结构和城乡之间贫富差别的问题几乎是零，没有其他更好的路来解决它。

　　所以要打破农村的土地限制情况和土地制度现状，最后才能实现我们有这么好的城市化率。很多人可能不知道，我们现在的城市建城区只有3.84万平方公里，也就是占国土面积的0.33%，如果按960万平方公里计算的话，拿出1%的土地就可以住16亿人，完全可以把中国人都容纳进去。

　　主持人：而且都住得比较有尊严。

　　任志强：所以我们根本不需要担心我们会用更多的土地让农业的安全出现问题，可能按现在的人口密度情况看，要实现70%的城市化率的话，我们只需要拿出0.6%的国土面积就够了，完全可以在土地问题上解决现存问题。

　　我们现在的制度上却在限制18亿亩红线，其实最大的问题不是农用耕地被占用问题，而是宅基地被占用问题。所以我们说解决土地的私有化问题很重要一个是解决农村宅基地的土地的问题，我们农村的宅基地现在只住了7亿人口，和城市差不太多，城市是6亿多。